موانع اجرای قانون ثبت رسمی معاملات املاک

باشگاه خبرنگاران جوان - سیدعلی خراسانی کارشناس حقوقی، اظهار کرد: قانون ثبت رسمی معاملات یک تحول بزرگ در حوزه ثبت املاک و نحوه انجام معاملات ایجاد کرده است. این قانون، اگرچه در قالب ۱۵ ماده نگارش شده، اما به دلیل هدف قانونگذار برای برطرف کردن عمده مشکلات ثبت و نقل و انتقال املاک، بسیار پیچیده طراحی شده است. اجرای کامل این قانون نیازمند تدوین و تصویب آیین‌نامه‌های متعددی است.

وی افزود: از حدود ۱۴ آیین‌نامه‌ای که برای اجرای این قانون پیش‌بینی شده، تاکنون تنها سه آیین‌نامه تصویب شده است. سایر آیین‌نامه‌ها که برخی بر عهده قوه قضاییه و برخی بر عهده دولت قرار گرفته‌اند، هنوز در مرحله تدوین هستند و به تصویب نرسیده‌اند.

این حقوقدان ادامه داد: علت اصلی تأخیر در تدوین آیین‌نامه‌ها این بود که انتشار و ابلاغ این قانون هم‌زمان با انتخابات ریاست جمهوری شد. با تغییر کابینه و استقرار وزرای جدید، چند ماه از دست رفت و قاعدتاً نمی‌توان انتظار داشت که همه آیین‌نامه‌ها در کوتاه‌مدت تصویب شوند.

وی تصریح کرد: مهم‌ترین آیین‌نامه مربوط به ماده ۱۰ قانون است که اخیراً تصویب شده و سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی نیز از مرحله طراحی عبور کرده و وارد فاز اجرایی شده است. اما واقع‌بینانه باید گفت که نمی‌توان انتظار داشت اجرای کامل این قانون ظرف چند ماه صورت بگیرد؛ چرا که تدوین سایر آیین‌نامه‌ها حداقل تا شهریور امسال به طول خواهد انجامید

تغییر رژیم حقوقی معاملات املاک با راه‌اندازی سامانه ساماندهی

خراسانی در ادامه درباره پیامد‌های عدم اجرای کامل قانون در مهلت مقرر اظهار کرد: مهم‌ترین تغییری که این قانون ایجاد می‌کند، راه‌اندازی سامانه‌ای موسوم به «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» است. طبق قانون، از یک سال پس از راه‌اندازی این سامانه، معاملات اموال غیرمنقول باید صرفاً با سند رسمی انجام شود و سند عادی پذیرفته نخواهد شد.

وی افزود: خوشبختانه آیین‌نامه مهم ماده ۱۰ به تصویب رسیده و سامانه در حال راه‌اندازی است؛ بنابراین حداقل در این بخش، قوه قضاییه به‌عنوان مجری موفق عمل کرده و عقب‌ماندگی ندارد.

ضعف اطلاع‌رسانی درباره اهمیت قانون

این حقوقدان با انتقاد از کمبود اطلاع‌رسانی عمومی درباره این قانون گفت: علی‌رغم اینکه در رادیو، تلویزیون و رسانه‌های مکتوب اطلاعاتی درباره قانون ارائه شده، این اطلاع‌رسانی کافی نیست. این قانون یکی از مهم‌ترین قوانین دهه اخیر است و با تغییرات گسترده‌ای که در وضعیت حقوقی معاملات ایجاد می‌کند، نیاز به اطلاع‌رسانی گسترده‌تر و دقیق‌تر دارد.

وی تأکید کرد: قوه قضاییه، سازمان ثبت، صدا و سیما و دولت باید اقدامات بیشتری برای آگاهی‌بخشی عمومی انجام دهند تا مردم آمادگی لازم برای مواجهه با تغییرات حقوقی را پیدا کنند.

پیشنهاد تشکیل کارگروه ویژه برای تسریع در تصویب آیین‌نامه‌ها

خراسانی در پاسخ به این پرسش که چه راهکاری برای بهبود اجرای قانون پیشنهاد می‌کند، گفت: با توجه به متن قانون، قوه قضاییه و سازمان ثبت به‌عنوان متولیان اصلی اجرای آن معرفی شده‌اند، اما وزارت کشور، وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری‌ها و دیگر دستگاه‌ها نیز وظایف خاصی دارند.

وی افزود: دولت باید برای تسریع در روند کار، یک کارگروه ویژه متشکل از وزارت کشور، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان منابع طبیعی، سازمان ملی زمین و مسکن و سایر دستگاه‌های مربوطه تشکیل دهد تا تدوین آیین‌نامه‌ها به صورت متمرکز انجام شود. این اقدام هم تمرکز ایجاد می‌کند و هم موجب افزایش سرعت تصویب آیین‌نامه‌ها می‌شود.

اجرای قانون؛ نیازمند فراهم شدن زیرساخت‌های فنی

این کارشناس حقوقی در ادامه به پرسش دیگری درباره میزان تعلل در اجرای قانون پاسخ داد و گفت: قانون ثبت رسمی معاملات املاک قانون سنگینی است که اجرای آن نیازمند فراهم شدن زیرساخت‌های فنی پیچیده‌ای است. پیش‌بینی بنده این بود که حتی در شرایط عادی نیز دو برابر زمان قانونی، یعنی حدود دو سال برای آماده‌سازی زیرساخت‌ها نیاز باشد.

وی تأکید کرد: اگرچه قانون یک مهلت یک‌ساله تعیین کرده، اما مهم‌تر از رعایت مهلت زمانی، کیفیت تدوین آیین‌نامه‌ها و آماده بودن زیرساخت‌هاست. اگر آیین‌نامه‌ها با شتاب و بدون فراهم شدن زیرساخت تدوین شوند، اجرای آنها در عمل غیرممکن خواهد بود.

اتصال دستگاه‌های مختلف به سامانه ثبت الکترونیک اسناد؛ چالشی بزرگ

خراسانی درباره چالش‌های فنی اجرای قانون توضیح داد: طبق قانون، دستگاه‌هایی، چون شهرداری‌ها، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، محاکم دادگستری و سایر ارگان‌ها موظف به اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد شده‌اند. این اتصال فنی کار بسیار پیچیده و زمان‌بری است.

وی ادامه داد: مادامی که این زیرساخت‌های فنی فراهم نشود، صرف تصویب آیین‌نامه‌ها کمکی به اجرای قانون نخواهد کرد. فشار قانونی برای اجرای سریع قانون، اگر بدون آماده‌سازی زیرساخت‌ها باشد، منطقی نخواهد بود.

پیش‌بینی احتمال تأخیر شش‌ماهه در اجرای کامل قانون

این کارشناس حقوقی خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط موجود، پیش‌بینی می‌شود که دستگاه‌های اجرایی حداقل شش ماه از مهلت قانونی عقب باشند. بخشی از این تأخیر به انتخابات ریاست جمهوری سال گذشته بازمی‌گردد و بخشی دیگر به فراهم نبودن زیرساخت‌های فنی لازم.

وی افزود: امیدوارم تا شهریورماه بتوانیم ارزیابی دقیق‌تری از عملکرد دستگاه‌ها داشته باشیم. تحقق این تحول بزرگ در نظام حقوقی کشور، نیازمند همکاری و اهتمام همه دستگاه‌های اجرایی است.

تجربه تلخ قانون پیش‌فروش ساختمان

خراسانی در پایان یادآور شد: ما در سال ۱۳۸۹ قانون پیش‌فروش ساختمان را داشتیم که به‌رغم تصویب، بیش از ۹۰ درصد احکام آن اجرایی نشد. علت این امر، آماده نبودن زیرساخت‌های فنی بود. امیدوارم این تجربه تلخ در مورد قانون ثبت رسمی معاملات املاک تکرار نشود.

وی تأکید کرد: آنچه تاکنون مشاهده شده، این است که سازمان ثبت و قوه قضاییه به‌عنوان متولیان اصلی تا حدودی عملکرد مثبتی داشته‌اند، اما دولت در این زمینه عقب‌ماندگی داشته و باید با سرعت بیشتری اقدام کند.